Retranqueos a linderos: dónde puedes construir la casa en tu parcela
Un retranqueo es la distancia mínima que tiene que separar tu casa de un lindero o de la alineación de la calle. Lo fija el planeamiento de tu municipio, y en las zonas de vivienda aislada o pareada casi siempre hay uno a fachada, otro al fondo y otros a los laterales. Si a la parcela le quitas esas franjas, te queda el rectángulo donde puede ir la casa. Es lo primero que conviene dibujar antes de pensar en la distribución.
De dónde salen los retranqueos
Los retranqueos no tienen un valor general. Los fija el plan general (PGOU), las normas subsidiarias o la ordenanza de la zona, y cambian de un municipio a otro. Los encontrarás en la ficha o cédula urbanística de tu parcela, que da el ayuntamiento, o en el visor del planeamiento. Los metros de esta guía son solo un ejemplo para enseñar la cuenta.
La única distancia estatal entre vecinos que hemos encontrado es la del Código Civil para abrir ventanas con vistas, que no sustituye a los retranqueos del planeamiento: la tienes explicada en la calculadora de distancia de ventanas al vecino.
Cómo se calcula
- Ancho libre = frente de la parcela − retranqueo lateral izquierdo − retranqueo lateral derecho.
- Fondo libre = fondo de la parcela − retranqueo a fachada − retranqueo al fondo.
- Área donde cabe la casa = ancho libre × fondo libre.
La calculadora te dice también qué parte de la parcela es ese rectángulo y te avisa si los retranqueos no dejan sitio.
Un ejemplo con números
Una parcela de 16 m de frente y 25 m de fondo, con 5 m de retranqueo a fachada y 3 m al fondo y a cada lateral (es un ejemplo):
- Ancho libre: 16 − 3 − 3 = 10 m.
- Fondo libre: 25 − 5 − 3 = 17 m.
- Área donde cabe la casa: 170 m², el 42,5 % de la parcela.
Si la ordenanza permitiera adosarte al lindero izquierdo (retranqueo 0 en ese lado), el ancho libre pasaría a 13 m y el área a 221 m², el 55,3 % de la parcela.
En una parcela estrecha la cuenta puede salir a cero. Con 10 m de frente y 5 m de retranqueo a cada lateral, el ancho libre es 0: no cabe una casa aislada, por mucho fondo que tenga la parcela.
Qué cambia en tu caso
El rectángulo es el máximo geométrico, no lo que puedes construir. Dentro de ese rectángulo tienes que cumplir además la ocupación máxima y la edificabilidad. En el ejemplo, el rectángulo da 170 m², pero si la ocupación de la ficha es menor, manda la ocupación. Compruébalo con la calculadora de ocupación máxima y la de edificabilidad.
Adosarse al vecino. Algunos planeamientos permiten construir pegado a un lindero si hay acuerdo con el vecino o si las dos casas se adosan; otros no lo permiten nunca. Mira qué dice tu ordenanza antes de contar con ello.
Aleros, vuelos y piscinas. Según la ordenanza, los aleros pueden volar sobre el retranqueo y las piscinas o las construcciones auxiliares tienen su propia distancia. Revísalo en la ficha.
Parcelas irregulares. La calculadora trabaja con un rectángulo. Si tu parcela tiene forma de trapecio o tiene una esquina, dibújala a escala y traza los retranqueos sobre el plano.
Errores habituales
- Medir desde la valla. La valla no siempre está en el lindero. Mide desde el lindero de la escritura o del plano catastral.
- Confundir alineación y retranqueo a fachada. La alineación es el límite entre la calle y la parcela; el retranqueo a fachada se mide desde ahí hacia dentro.
- Usar los retranqueos de otra zona. Dos calles del mismo pueblo pueden tener ordenanzas distintas.
- Olvidar los vuelos. Un balcón o un cuerpo volado también cuenta si la ordenanza no lo deja invadir el retranqueo.
Cuando tengas claro dónde va la casa, mira cómo se tramita en la calculadora de licencia de obra o declaración responsable.
Fuentes
- Cálculo propio de esta web con las medidas y los retranqueos que escribes. Los retranqueos los fija el planeamiento de tu municipio (PGOU, normas subsidiarias u ordenanza de zona): no hemos encontrado una norma estatal que dé un valor general.
- Código Civil, arts. 582 a 585: distancias para abrir ventanas con vistas sobre la finca del vecino, que no sustituyen a los retranqueos del planeamiento.