Cómo se calcula el IBI de un piso o una casa
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el recibo que te llega cada año del ayuntamiento por ser propietario de tu piso, tu casa o tu plaza de garaje. Es probablemente el impuesto más conocido de todos y, a la vez, uno de los que menos gente sabe calcular. La cuenta es sencilla: lo que cambia de un sitio a otro es el tipo que decide cada ayuntamiento.
Cómo se calcula
IBI = valor catastral × tipo del ayuntamiento × (1 − bonificación).
- Valor catastral. Lo fija el Catastro y viene en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro. No es el precio de mercado ni lo que pagaste.
- Tipo. Lo fija tu ayuntamiento en su ordenanza fiscal. La ley estatal, en el art. 72 del TRLRHL, solo marca entre qué valores puede moverse: en bienes urbanos, del 0,4 % al 1,1 %; en rústicos, del 0,3 % al 0,9 %. Además, el ayuntamiento puede sumar algunos puntos en casos determinados, por ejemplo si es capital de provincia o presta servicio de transporte público colectivo.
- Bonificación. Algunas ordenanzas rebajan el recibo a familias numerosas, a viviendas con placas solares o en otros casos. Si la tuya la tiene, escribe el porcentaje.
No hemos recogido los tipos de 2026 de cada ayuntamiento, así que el tipo es un campo: busca el tuyo en la ordenanza o en el propio recibo.
Un ejemplo con números
Una vivienda con 100.000 € de valor catastral:
- Con el tipo mínimo, 0,4 %: 400 € al año, unos 33,33 € al mes.
- Con el máximo general, 1,1 %: 1100 € al año, 91,67 € al mes.
- Con un tipo intermedio del 0,6 %: 600 € al año, 50 € al mes.
Si tu ayuntamiento te aplica una bonificación del 50 % con ese 0,6 %, el recibo baja a 300 € al año, 25 € al mes.
Como ves, la misma vivienda puede pagar casi el triple según el ayuntamiento. Por eso no tiene sentido hablar del IBI «de un piso de 100.000 €» sin decir dónde está.
Qué cambia en tu caso
Tu ayuntamiento. El tipo es lo que más mueve el resultado. Lo encontrarás en la ordenanza fiscal del IBI, que el ayuntamiento publica en su web o en el boletín de la provincia.
La revisión catastral. Si tu municipio ha pasado una revisión de valores, el valor catastral puede haber cambiado mucho. Usa siempre el del último recibo.
Quién paga. El impuesto se devenga el primer día del año (art. 75 del TRLRHL), así que lo paga quien es propietario el 1 de enero. Si compras a mitad de año, es habitual pactar en la escritura cómo se reparte, pero el recibo va a nombre de quien figura como titular.
Errores habituales
- Usar el precio de compra. El IBI se calcula con el valor catastral, no con lo que pagaste.
- Copiar el tipo de otro municipio. Lo que paga tu cuñado en otra ciudad no te sirve.
- Olvidar las bonificaciones. Muchas hay que pedirlas: no se aplican solas.
El valor catastral del suelo, que aparece en el mismo recibo, también te hará falta si algún día vendes: es la base del método objetivo de la plusvalía municipal. Si estás comprando, mira también el ITP de la vivienda, y si vas a hacer obra, el ICIO.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), art. 72: tipos mínimos y máximos del IBI en bienes urbanos y rústicos, y los incrementos que puede aplicar el ayuntamiento.