Presupuesto e impuestos
Plusvalía municipal: método objetivo y real, el que te salga más barato
Hay dos maneras de calcularla y pagas la menor: el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años, o la ganancia real de la venta en la parte del suelo. La tabla de coeficientes depende de la fecha de la venta.
Calculadora
Este valor viene del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que está en vigor pero pendiente de convalidación por el Congreso. Sus dos antecesores con el mismo contenido (los reales decretos-leyes 16/2025 y 26/2026) fueron derogados. Si el Congreso lo deroga, se aplica la regla anterior: comprueba el BOE antes de pagar o firmar.
Qué significa el resultado
Un piso con 40.000 € de valor catastral de suelo, vendido hoy tras 10 años con 70.000 € de ganancia: por el método objetivo, 1440,00 €; por el real, 8400,00 €. Pagas el menor: 1440,00 €, con el tipo máximo del 30 %. Si la venta fuera desde el 01/12/2026, con la tabla nueva, 2640,00 €.
Fórmula
objetivo = valor catastral del suelo × coeficiente × tipo; real = (venta − compra) × (suelo ÷ total) × tipo; pagas el menor Ejemplo
Objetivo: 40.000 × 0,12 = 4800,00 € × 30 % = 1440,00 €. Real: 70.000 × 40 % = 28.000,00 € × 30 % = 8400,00 €.
Coeficientes máximos de la plusvalía por años de tenencia, según la fecha de devengo
| Años | Hasta el 30/11/2026 | Desde el 01/12/2026 (pendiente de convalidación) |
|---|---|---|
| 1 | 0,15 | 0,16 |
| 2 | 0,14 | 0,16 |
| 5 | 0,18 | 0,19 |
| 8 | 0,19 | 0,24 |
| 9 | 0,15 | 0,25 |
| 10 | 0,12 | 0,22 |
| 15 | 0,09 | 0,11 |
| 19 | 0,23 | 0,2 |
| 20 o más | 0,4 | 0,3 |
Esta tabla no la ha escrito nadie a mano: cada celda la calcula el mismo motor que la calculadora de arriba, así que no puede contradecirla.
Cómo lo calculamos
TRLRHL, arts. 104 a 110. El coeficiente es el de tu ayuntamiento, que no puede pasar del máximo de la tabla del art. 107.4; por debajo de un año se prorratea por meses completos. El tipo lo fija la ordenanza, con un máximo del 30 %. Si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento y no se paga. Para devengos hasta el 30/11/2026 vale la tabla del Real Decreto-ley 8/2023; desde el 01/12/2026, la del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación.
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
- Por dos métodos, objetivo y real, y se paga el menor. La calculadora hace los dos.
- ¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
- Hasta el 30/11/2026, los del Real Decreto-ley 8/2023; desde el 01/12/2026, los del Real Decreto-ley 29/2026 si se convalida.
- ¿Si vendo con pérdidas pago plusvalía?
- No: sin incremento de valor no hay impuesto (art. 104.5). Guarda las escrituras de compra y venta.
De dónde salen los números de esta página
- Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 108.1: Fuente oficial, consultado el 15/10/2026.
Tipo máximo del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (plusvalía municipal): 30 % - Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 107.4, redacción del RDL 8/2023, art. 24: Fuente oficial, consultado el 15/10/2026.
Coeficientes máximos de la plusvalía municipal (método objetivo), devengos hasta el 30/11/2026: coeficiente sobre el valor catastral del suelo - Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, art. 10: Fuente oficial, consultado el 15/10/2026.
Coeficientes máximos de la plusvalía municipal, devengos desde el 01/12/2026 (RDL 29/2026, pendiente de convalidación): coeficiente sobre el valor catastral del suelo
Todas las constantes, direcciones y fechas de consulta: Fuentes. Las leyes: Normativa.
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